Au moment de se décider sur un projet de vente immobilière, un sujet revient nécessairement dans la discussion : la plus-value immobilière et sa taxation. Comment fonctionne-t-elle ? Puis-je échapper à la taxation ? Nous allons tenter de démystifier le sujet et de vous donner quelques clés de compréhension en commençant par les particuliers.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition d’un bien immobilier. Si cette différence est positive, s’il y a un gain généré entre l’achat et la vente, le vendeur du bien est alors soumis à une taxation sur la plus-value immobilière.
Cette taxation s’applique sur les terrains à bâtir, les maisons, les appartements, les locaux commerciaux qu’ils soient détenus en direct par le vendeur ou bien à travers une SCI (si elle est à l’impôt sur le revenu).

Comment est calculée la plus-value immobilière et la taxation ?

Pour déterminer la plus-value, il faut tout d’abord retracer le prix d’achat qui va pouvoir être corrigé pour le calcul. La correction consiste à :

• Ajouter au prix d’acquisition l’ensemble des frais nécessaires à l’achat du bien (frais de notaire, droits d’enregistrement),
• Ajouter les travaux réalisés par des entreprises, sur justificatifs ou bien forfaitairement à 15% si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Cette plus-value déterminée bénéficie ensuite d’abattements pour durée de détention. Plus vous détenez longtemps un bien et moins vous êtes imposé. La taxation se décompose en 2 parties :

Puis-je échapper à l’imposition sur la plus-value immobilière ?

Plusieurs situations permettent d’être totalement ou partiellement exonéré de l’impôt sur la plus-value immobilière :

• Vente de la résidence principale : c’est l’exonération la plus connue. Sa vente est totalement exonérée sans condition de durée de détention. Le bien doit être la résidence habituelle et effective du vendeur au moment de la vente. Si vous déménagez avant la vente, une tolérance existe mais le délai de vente doit rester raisonnable.
• Ventes à un prix inférieur à 15 000€ échappent également à l’imposition sur la plus-value.
• Première cession d’un logement hors résidence principale. Moins connue, cette exonération doit respecter quelques conditions pour être applicable :
  • Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 4 ans précédents la vente.
  • Réemployer les fonds de la vente dans l’achat d’une résidence principale dans les 24 mois qui suivent.

Existe-t-il des leviers pour optimiser ma taxation sur la plus-value immobilière ?

L’optimisation fiscale de la plus-value immobilière ne s’improvise pas. Il convient d’être bien accompagné par son conseiller sur les stratégies de gestion du patrimoine immobilier.
Quelques réflexes sont indispensables :

• La bonne valorisation des travaux déductibles et le choix entre les dépenses réelles éligibles et le forfait de 15%.
• L’optimisation par des projections sur les plus-values dès les mises en place d’investissements immobiliers afin de définir un horizon au projet et ainsi connaître les abattements qui seront appliqués lors de la vente.
• La donation avant la cession peut être envisagée lorsqu’un objectif de transmission du patrimoine s’ajoute à celui de la vente du bien. En donnant le bien à ses enfants avant la cession, le calcul de la plus-value s’effectuera alors sur la différence entre le prix indiqué dans l’acte de donation et le prix de vente. Si le prix indiqué pour la donation correspond bien au marché, il n’y aura alors aucune plus-value constatée lors de la vente.

L’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine : une nécessité

Les arbitrages du patrimoine immobilier sont un sujet technique sur lequel il convient d’être accompagné par notre équipe de conseillers en gestion de patrimoine. Il s’avère technique pour les particuliers mais il mérite encore plus d’attention dès lors que l’on touche au patrimoine immobilier du dirigeant d’entreprise. Il existe alors des spécificités liées au régime fiscal de la SCI détenant le bien ainsi que des dispositifs touchant à la cession de l’outil professionnel.
Le conseiller en gestion de patrimoine sera alors l’interlocuteur parfait pour travailler en synergie avec vos autres conseils (expert-comptable, notaire, avocat) et vous délivrer un conseil personnalisé et assurer le suivi et le bon déroulement de la cession.