Le démembrement de propriété est un dispositif juridique souvent associé à l’immobilier, bien qu’il puisse s’appliquer à d’autres types de biens (parts de société, sommes d’argent…).
Afin de mesurer la portée et l’intérêt de ce dispositif, il est important de le définir et d’envisager les situations patrimoniales où il est pertinent.

Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Le droit de propriété d’un bien immobilier peut se décomposer juridiquement en deux droits distincts.

• L’usufruit : il s’agit du droit d’usage du bien (usus) couplé au droit de perception des revenus (fructus), sans en être pleinement propriétaire. Il s’agit d’un droit soit viager (jusqu’au décès du titulaire), soit temporaire (durée fixée par convention).
• La nue-propriété : c’est le droit de disposer du bien (le vendre, le transformer), sans pouvoir ni l’occuper ni en percevoir les loyers tant que l’usufruit n’a pas pris fin.

Le démembrement consiste à séparer ces deux droits entre deux personnes différentes. Ces droits sont également associés à des obligations propres à chacune des parties.

Des stratégies patrimoniales utilisant le démembrement de propriété

1. Donation démembrée avec réserve d’usufruit viager d’un bien immobilier :

En quoi consiste la donation démembrée ?

Un parent donne la nue-propriété d’un appartement à son enfant, tout en conservant (se réservant) l’usufruit. Il continue à y vivre (ou toucher les loyers) jusqu’à la fin de sa vie.

Pourquoi la donation démembrée est avantageuse ?

Au moment de la donation démembrée, le parent ne donne que la nue-propriété, la valeur de cette dernière dépend de l’âge du parent. Aussi, les droits de donation sont dus uniquement sur la valeur de la nue-propriété du bien donné (qui dépend de l’âge du parent usufruitier : Article 669 du Code Général des Impôts).
A l’extinction de l’usufruit (décès du parent), le nu-propriétaire (enfant) devient plein propriétaire sans frais ni formalités supplémentaires.
L’enfant devient donc propriétaire à 100 % et vous n’avez supporté qu’une partie des droits de donation théoriquement dus.

Exemple :

• Donation : Nue-propriété d’un appartement de 300 000 € ;
• Situation familiale : Parent seul de 50 ans ayant un enfant (applicable aussi aux couples et en présence de plusieurs enfants).
• La valeur de la pleine propriété (PP) est de 300 000 €, celle de l’usufruit (USU) de 60 % de la PP soit 180 000 € et celle de la nue-propriété de 40 % de la PP soit 120 000 €.

Scénarios	Valeur de la donation	Abattement (si disponible)	Base taxable	Droits de donation dus
Parent seul, donation en pleine propriété	300 000 €	100 000 €	200 000 €	38 194 €
Parent seul, donation de la nue-propriété	120 000 €	100 000 €	20 000 €	2 194 €

In fine, le résultat est le même :  l’enfant est pleinement propriétaire de l’appartement au décès du nu-propriétaire. Les droits de donation, eux, sont moins élevés.

Cette stratégie vous conviendra si :

• Vous souhaitez anticiper votre transmission et le coût de cette dernière,
• Vous avez besoin de conserver des revenus complémentaires,
• Vos enfants n’ont pas besoin d’une aide matérielle à date, la nue-propriété ne constituant qu’un « droit d’attente »,
• Vous avez un bien immobilier autre que votre résidence principale (nous déconseillons une telle opération sur un tel bien),
• Vous n’avez pas besoin de revendre votre bien immobilier (le cas échéant, le prix de cession pourra être réparti entre les nu-propriétaires et usufruitiers).

NB : Cette stratégie est également applicable aux parts sociales de Société Civile Immobilière. Le démembrement porte alors sur les parts sociales et non plus sur le bien immobilier. Les prérogatives de chacun seront alors définies dans les statuts de la SCI (un aménagement des statuts peut être nécessaire).

2. Le démembrement croisé entre époux :

En quoi consiste le démembrement croisé entre époux ?

On se place ici dans le cadre d’un couple ayant un enfant. Le principe reste sensiblement le même que pour la précédente stratégie, à l’exception que l’on ajoute ici une clause d’usufruit successif lors de la donation.
Concrètement, l’usufruit ne s’éteint pas au premier décès, il est successif et devient la propriété de l’époux survivant.

Etape 1 : situation après la donation (les deux époux sont vivants). Chacun des époux donne 50 % de la nue-propriété d’un bien commun à leur enfant. Tous deux se réservent l’usufruit et ajoutent une clause réciproque d’usufruit successif.

Monsieur 50 % de l’usufruit avec clause d’usufruit successif au profit de madame.

Madame 50 % de l’usufruit avec clause d’usufruit successif au profit de monsieur.

Enfant 100 % de la nue-propriété

Etape 2 : après le décès de Monsieur, la clause d’usufruit successif joue.

Monsieur 0 % de l’usufruit (extinction du droit).

Madame 100 % de l’usufruit.

Enfant 100 % de la nue-propriété

Etape 3 : après le décès de Madame, l’usufruit s’éteint définitivement.
L’enfant devient plein propriétaire au second décès. L’ensemble des opérations a été fiscalement optimisé au regard de l’exonération des droits entre époux à l’étape 2 (Article 796-0 bis du CGI) et de la reconstitution de la pleine propriété sans droits supplémentaires à l’étape 3 (Article1133 du CGI).

Pourquoi est-ce avantageux ? Au moment du décès de l’un des époux, son usufruit revient à l’époux survivant. Ainsi, l’époux survivant est libre d’habiter ou de louer le bien dans sa totalité jusqu’à son décès. L’enfant ne devient propriétaire qu’au décès du second des époux.

L’accompagnement d’un expert en gestion de patrimoine : une nécessité pour comprendre le démembrement de propriété

Vous venez d’avoir un bref aperçu du fonctionnement du démembrement. D’autres stratégies utilisant le mécanisme de démembrement sont envisageables (acquisitions de parts de SCPI démembrées, démembrement de parts sociales…), les stratégies à retenir dépendent de votre situation personnelle.

C’est pourquoi chaque situation nécessite une analyse patrimoniale globale, croisant fiscalité, droit civil et objectifs personnels. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine permet d’identifier les montages les plus adaptés à votre situation et de sécuriser chaque étape de l’opération.