SARL de famille et démembrement des parts : anticiper l’imposition de la plus-value immobilière

EN BREF À défaut de disposition particulière, la plus-value réalisée par une SARL de famille sur la vente d’un immeuble est en principe attribuée au nu-propriétaire. Toutefois, une convention peut organiser une attribution au profit de l’usufruitier, à condition d’être conclue et enregistrée avant la vente, et de refléter une véritable organisation des droits des parties. Avant toute cession, il est donc recommandé de :

• vérifier la répartition entre usufruitier et nu-propriétaire ;
• déterminer le statut LMP ou LMNP de chaque personne concernée ;
• examiner les conditions d’une éventuelle exonération ;
• organiser les droits sur le prix de vente ;
• faire valider les documents par un professionnel du droit et de la fiscalité.

Le démembrement de parts sociales est souvent utilisé pour transmettre progressivement un patrimoine. Les parents donnent alors la nue-propriété de leurs parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit.
Cette organisation nécessite toutefois une attention particulière lorsque la société exerce une activité de location meublée et envisage de vendre un immeuble. La question est double : qui sera imposé sur la plus-value et quel régime fiscal s’appliquera ?

CAS PRATIQUE : une situation fréquente en SARL de famille

Une SARL de famille soumise au régime fiscal des sociétés de personnes est constituée en 2020 par deux époux, chacun détenteur de 50 % du capital. La société acquiert un immeuble qu’elle affecte, à compter du 1er mai 2021, à une activité de location meublée.
En 2024, les époux donnent la nue-propriété de leurs parts sociales à leurs deux enfants majeurs, qui disposent chacun de leur propre foyer fiscal, et en conservent l’usufruit.
La société réalise environ 40 000 € de recettes annuelles et les parents sont susceptibles de remplir les conditions du loueur en meublé professionnel.
En 2026 la cession d’un des deux immeubles détenus par la société est envisagée avec une plus-value significative.

Démembrement des parts : l’usufruitier n’est pas nécessairement le contribuable de l’impôt sur la plus-value

Une SARL de famille soumise au régime des sociétés de personnes n’est pas imposée directement comme une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Ses résultats sont imposés entre les mains de ses associés, conformément à l’article 8 du Code général des impôts.
En présence de parts démembrées, une distinction est généralement opérée entre :

• les bénéfices courants, imposables entre les mains de l’usufruitier,
• des profits exceptionnels, notamment les plus-values de cession d’éléments de l’actif immobilisé, imposables entre les mains du nu-propriétaire.

Ainsi, si les statuts ou aucune convention ne prévoient une autre répartition, la plus-value issue de la vente de l’immeuble serait en principe attribuée aux enfants nus-propriétaires.
L’usufruitier n’est donc pas nécessairement la personne qui supportera l’imposition sur la plus-value.

L’importance du statut LMP ou LMNP

Une fois la personne imposée identifiée, il faut déterminer le régime fiscal applicable.
En location meublée, le statut de loueur en meublé professionnel dépend notamment de deux conditions cumulatives :

• les recettes annuelles doivent dépasser 23 000 € ;
• elles doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal, selon les critères prévus par l’article 155, IV du CGI.

Si la plus-value est attribuée aux enfants nus-propriétaires et que ceux-ci ne remplissent pas les conditions du LMP, elle relèverait alors du régime des plus-values immobilières des particuliers.
À l’inverse, si la plus-value est attribuée aux parents usufruitiers et que ceux-ci sont LMP au jour de la cession, le régime des plus-values professionnelles pourrait s’appliquer.

Cette distinction peut avoir des conséquences importantes, notamment en matière d’exonération.

Le régime LMP peut ouvrir droit à une exonération

Sous certaines conditions, l’article 151 septies du CGI permet aux loueurs en meublé professionnels de bénéficier d’une exonération de plus-value professionnelle.
L’exonération peut être :

• totale lorsque la moyenne des recettes n’excède pas 90 000 € HT ;
• partielle lorsque cette moyenne est comprise entre 90 000 € et 126 000 € HT.

L’activité doit notamment avoir été exercée à titre professionnel pendant au moins cinq ans. La qualité de LMP doit également être remplie au moment de la cession.
Il faut toutefois rester vigilant : l’exonération d’impôt sur le revenu n’entraîne pas nécessairement une exonération de cotisations sociales. Une partie de la plus-value peut rester soumise aux cotisations sociales du travailleur indépendant.

Peut-on prévoir une autre répartition ?

La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire peut être aménagée par les statuts ou par une convention.

Il est notamment possible de prévoir que l’usufruitier bénéficie également des résultats issus de la cession d’un élément de l’actif immobilisé. Dans ce cas, la plus-value pourrait être attribuée aux parents usufruitiers.
Si ces derniers remplissent les conditions du LMP, le régime des plus-values professionnelles pourrait alors être étudié au regard de leur situation.

Cette convention doit cependant être :

• rédigée avec précision ;
• conclue avant la réalisation de la vente ;
• enregistrée dans les délais requis ;
• cohérente avec les droits réels des parties.

Une simple clause indiquant que « l’impôt sera supporté par l’usufruitier » ne suffit pas.
La convention doit organiser les droits de chacun dans les bénéfices, le résultat de cession et les sommes issues de la vente.

Ne pas dissocier fiscalité et droit civil

La fiscalité ne doit pas être étudiée indépendamment des droits civils.
Même si la plus-value est attribuée fiscalement à l’usufruitier, il faut déterminer qui dispose du prix de vente et dans quelles conditions les sommes pourront être distribuées.

Selon la nature des sommes distribuées, l’usufruitier peut notamment bénéficier d’un quasi-usufruit, avec la naissance d’une dette de restitution au profit du nu-propriétaire.

La convention doit donc traiter simultanément :

1. La répartition fiscale du résultat ;
2. Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire ;
3. Les conséquences d’une distribution ou d’une liquidation ultérieure.

Une réforme comptable qui appelle à la prudence

Depuis le 1er janvier 2025, les cessions d’immobilisations ne sont plus systématiquement comptabilisées en résultat exceptionnel.
Cette évolution soulève des interrogations sur la distinction entre bénéfices courants, attribués à l’usufruitier, et profits exceptionnels, attribués au nu-propriétaire.

En l’absence de position fiscale définitivement stabilisée, il est préférable de prévoir clairement le sort des plus-values dans les statuts ou dans une convention spécifique.

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